我看你1000%是找加盟店買的....而且被不肖店東跟經紀人欺騙...


以小弟任職於直營體系房仲的看法:




正常代收斡旋金以及轉訂金是

一般店頭的帳戶幫忙保管,上簽約桌時會返還買方當頭期款


所謂的"屢保專戶"是銀行在買賣兩造雙方成立買賣合約時,

依照買賣雙方的成交金額來以雙方名義幫兩造成立共同的屢保專戶..

而這屢保專戶是需要開通手續費的! 買賣方合計成交價的萬分之6

通常加盟店的代書會跟買賣方各收萬分之三

而直營店部分則是仲介公司代為支付
真正的過戶用屢保專戶在合約的行為流程中

買方的全部屋款除了買方服務費外都是進屢約專戶!

交易過程中金額的進出只有

1: 正常成交時 賣方應給付的服務費

2: 代書應幫賣方代繳的過戶稅費等等

3: 買方實際貸款並驗屋後,幫賣方償還貸款

4: 賣方的土地增值稅

5: 賣方急缺錢時可動用的總成交價6%金額(本條款僅知太平洋有)

再來則都等到交屋當時 一手交權狀 一手過尾款給賣方..


而樓主遇到的例子 應該是怕屋主反悔,趕著上成交簽約桌

所以先拿8萬補齊訂金後簽約, 之後再補齊頭期款一成

這部分如果正常進行,也不會有問題

問題在於屋主反悔!

而且照樓主遇到的案例! 並且樓主的仲介以及代書根本沒幫你們成立屢約專戶!
屋主才拿的到那八萬 而且自認為收八萬就退八萬!



關於違約部分:

1:成交前轉訂後的反悔, 任何一方反悔 都是賠訂金金額

好比本例子 訂金8萬就賠8萬 ,賠償的這8萬就是被違約的一方跟仲介各一半

不過如是要約書的反悔,那無論買賣雙方誰反悔則都賠償總成交價的3%


2:成交後的反悔:

這點視案件進行程度而定, 一般都是買方給付幾成 對方就得照賠一倍

好比成交1000萬的房子,代書進行到備證了收第二期款共200萬了

賣方反悔...

那此時,只要仲介本身並無仲介過程中的瑕疵(譬如說蓄意欺騙等詐欺行為)

那以仲介成交 單純買賣方任何一造反悔的情況下, 仲介有權利收取全額的服務費

但是,除非是買方反悔不買,不然不能產生直接扣買方的買屋貨款此惡劣行為!

(既然是價金屢保專戶當然是保障買方的屋款!)

本例子是屋主反悔不賣...

所以應該是 200萬履約保證保護住(屋主無法私自領走另作他用)

然後屋主還得拿出對等的200萬來賠償..

(扣除仲介與賣方約定的4%服務費外,其餘皆歸買方所有)

此時仲介也得等屋主實際賠償後始有得跟屋主取得賣方服務費的權利,無法事先由買方屢保專戶扣!

(敢扣就是真正的詐欺,可依照不動產經紀條例額外懲罰該仲介業者30萬!)

畢竟買方是支付買賣價金來購買房子...而不是提供仲介業者有額外的理由詐取金錢!


而以加盟業者來講,營業員多數是高獎金 無底薪的高專

所以少數不良分子會無所不用其極的來取得金錢


以本案例來講...除非仲介有瑕疵 可跟仲介求償外

不然正常賠償都該是賣方出..沒有懲罰買方的道理

而且在整個流程沒走完之前(賣方沒正確賠出這筆頭期款時)

仲介也沒辦法收取買賣方的服務費!

所以:

以假設的1000萬成交案例

完整處理完畢後,

買方一樣給付20萬(2%)服務費並獲得支出買賣價金200萬的返還

+賣方額外賠償的200萬價金中扣除賣方服務費後的160萬
至於買方服務費給付的多寡,1~2%都是合理的金額

端看當初斡旋的簽訂以及品牌而定,

跟仲介實際的服務好壞並無直接關係...

(當然越高 仲介會越賣命)

只要不欺不騙...正常合法的幫買賣雙方成交,

總服務費不超過不動產經紀條例規範的6%都是合理的



以上是小弟本人任職於直營體系四年的營業員生涯進行過無數次交易

所認知並遵行的營業守則^^